Se rompe el boiler, se tapa un drenaje, aparece humedad en el techo. En cualquier renta llega el momento de preguntar quién paga las reparaciones. La respuesta corta: lo necesario para vivir le toca al dueño y el desgaste menor de todos los días al inquilino. La respuesta útil está en los detalles, y aquí los explicamos.
Importante: esta guía es informativa y no sustituye la revisión de un abogado. El arrendamiento lo regula el código civil del estado donde está el inmueble; citamos el Código Civil Federal (CCF) como referencia porque muchos códigos estatales tienen reglas parecidas.
Qué dice la ley
| Regla | Artículo del CCF | En la práctica |
|---|---|---|
| El arrendador debe entregar el inmueble en estado de servir y conservarlo así, haciendo las reparaciones necesarias | 2412 | Estructura, instalaciones, boiler, bomba, impermeabilización, filtraciones |
| El inquilino debe avisar pronto de las reparaciones necesarias; si no avisa, paga los daños que cause la demora | 2415 | Avisa por escrito en cuanto lo notes |
| Si el arrendador no repara, el inquilino puede rescindir o pedir al juez que lo obligue | 2416 | Último recurso; antes, negocia y documenta |
| El arrendador responde de los defectos que impiden el uso, aunque no los conociera | 2421 | El inquilino puede pedir reducción de renta o rescisión |
| El inquilino repara los deterioros de poca importancia que causa el uso diario | 2444 | Focos, empaques, chapas por uso, pintura por desgaste propio |
El contrato puede repartir de otro modo algunas cosas (por ejemplo, que el inquilino pague el mantenimiento del jardín o de los minisplits), siempre que no lo deje sin poder usar el inmueble.
Ejemplos: quién paga qué
| Situación | Normalmente paga | Por qué |
|---|---|---|
| Filtración en el techo por falta de impermeabilización | Arrendador | Reparación necesaria para el uso |
| Boiler que deja de funcionar por antigüedad | Arrendador | Falla del equipo, no mal uso |
| Foco fundido, empaque de llave que gotea | Inquilino | Deterioro menor por uso diario |
| Drenaje tapado por grasa o toallitas | Inquilino | Causado por el uso |
| Drenaje que se tapa por raíces o una tubería rota | Arrendador | Falla de la instalación |
| Vidrio roto por un balón | Inquilino | Daño causado por quien habita |
| Chapa que se traba por desgaste | Depende del contrato; suele ser menor | Desgaste normal |
| Minisplit que necesita mantenimiento anual | Lo que diga el contrato | Conviene pactarlo |
Si hay duda sobre la causa, ayuda mucho tener el inventario de entrega con fotos: muestra en qué estado se recibió todo.
Cómo pedir una reparación (inquilino)
- Avisa por escrito en cuanto lo notes: mensaje o correo con fecha, fotos y descripción. Recuerda que el art. 2415 te obliga a avisar pronto.
- Distingue la urgencia. Una fuga de agua o gas, o falta de luz, es urgente; una puerta que roza, no.
- Da acceso para que revisen y reparen en un horario razonable.
- No descuentes de la renta sin acuerdo por escrito. Puede contar como falta de pago.
- Guarda todo: mensajes, fotos, presupuestos y recibos.
Si es una emergencia y el arrendador no responde, protege el inmueble (cierra la llave de paso, por ejemplo) y sigue documentando.
Cómo organizar las reparaciones (propietario)
- Responde rápido. Un problema pequeño que se deja crecer (una filtración) termina costando más.
- Ten proveedores de confianza para plomería, electricidad e impermeabilización.
- Pacta en el contrato quién paga el mantenimiento preventivo de equipos (minisplits, boiler, bomba) y con cuánta anticipación se avisa una visita.
- Lleva un registro de cada reparación con fecha, costo y comprobante; te servirá al terminar el contrato y para tus impuestos. En cómo administrar propiedades en renta te damos un método.
Reparaciones y depósito
Al terminar el contrato, el arrendador puede usar el depósito para cubrir daños causados por el inquilino, no el desgaste normal por el paso del tiempo. Pintura opaca después de dos años o alfombra gastada por uso no son daños. Te explicamos cómo funciona en depósito en garantía.
Qué poner en el contrato
- Lista de reparaciones a cargo de cada parte.
- Plazo para avisar y para atender reparaciones urgentes y no urgentes.
- Mantenimiento preventivo de equipos (quién y cada cuánto).
- Si el inquilino puede reparar algo urgente y descontarlo, con qué tope y con qué comprobante.
- Inventario de entrega con fotos firmado por los dos.
Si estás armando un contrato desde cero, revisa primero qué debe llevar un contrato de arrendamiento y, si vas a rentar, usa nuestra lista de qué revisar antes de rentar una casa para detectar fallas antes de firmar.