Muchos contratos de renta vencen sin que nadie haga nada: el inquilino sigue pagando, el arrendador sigue cobrando y todos asumen que el contrato "se renovó". Legalmente no es tan simple. Al vencer el plazo pueden cambiar las garantías, el aviso para terminar y hasta la posibilidad de subir la renta. Esta guía explica qué pasa al vencer y cómo renovar bien.
Importante: esta guía es informativa y no sustituye la revisión de un abogado. El arrendamiento lo regula el código civil del estado donde está el inmueble. Citamos el Código Civil Federal (CCF) como referencia; tu estado puede tener reglas distintas.
Qué pasa cuando vence el contrato
Según el CCF, el arrendamiento por tiempo determinado concluye el día fijado (art. 2484). A partir de ahí hay tres escenarios:
| Escenario | Qué pasa |
|---|---|
| El inquilino entrega el inmueble | El contrato termina. Se hace la revisión de salida y se liquida el depósito. |
| Las partes firman una renovación | Rige el nuevo acuerdo, con las condiciones que pacten. |
| El inquilino se queda y nadie se opone | El arrendamiento continúa por tiempo indeterminado (CCF, art. 2487). |
La continuación por tiempo indeterminado
El artículo 2487 del CCF dice que si, vencido el plazo, el arrendatario continúa sin oposición en el uso del inmueble, el arrendamiento sigue por tiempo indeterminado. El inquilino paga la renta correspondiente conforme a lo convenido en el contrato, y cualquiera de las partes puede pedir la terminación en los términos del artículo 2478.
El artículo 2478 permite terminar un arrendamiento sin plazo determinado con aviso por escrito a la otra parte: quince días de anticipación si el predio es urbano y un año si es rústico. Algunos códigos estatales fijan plazos distintos, así que revisa el tuyo.
En la práctica, esto significa que:
- La renta sigue igual que la última pactada.
- El contrato ya no tiene fecha de término.
- Cualquiera de las partes puede terminarlo con el aviso que marque la ley de tu estado.
El riesgo para el arrendador: el fiador queda liberado
El mismo artículo 2487 del CCF dice que las obligaciones contraídas por un tercero para garantizar el arrendamiento cesan al vencer el plazo determinado, salvo convenio en contrario. Es decir, si el contrato sigue por tiempo indeterminado, el fiador u obligado solidario podría ya no responder.
Por eso muchos contratos incluyen una cláusula en la que el fiador acepta seguir obligado hasta la entrega del inmueble. Si tu contrato no la tiene, la forma más segura es que el fiador firme la renovación.
Renovar con convenio o firmar un contrato nuevo
| Situación | Opción |
|---|---|
| Sólo cambian la fecha de término y, si aplica, la renta dentro del tope legal | Convenio modificatorio firmado por todas las partes, incluido el fiador |
| Cambian garantías, uso, partes o varias cláusulas | Contrato nuevo |
| El inmueble está en Nuevo León y vas a subir la renta de vivienda | Contrato nuevo (art. 2346 Bis, texto vigente) |
| El contrato anterior se hizo con un formato que ya no se ajusta a la ley | Contrato nuevo |
En Nuevo León, el texto vigente del artículo 2346 Bis pide firmar un nuevo contrato para aumentar la renta de vivienda (hasta 10 %, una vez al año) y fija un plazo de seis meses prorrogables. Lo explicamos en la guía de arrendamiento en Nuevo León.
Un contrato nuevo también es una oportunidad para corregir lo que no funcionó: cláusulas vagas, datos de pago desactualizados o una regla de mantenimiento que generó discusiones. Si las partes no pueden reunirse, se puede firmar por medios electrónicos; ver contrato de arrendamiento digital.
Qué revisar antes de renovar
Si eres propietario o asesor
- Historial de pagos: atrasos, pagos parciales, adeudos de servicios.
- Estado del inmueble: agenda una visita antes de decidir.
- Renta: calcula el ajuste con la regla de tu estado. Ver aumento de renta anual.
- Garantías: que el fiador siga dispuesto y su situación no haya cambiado; si hay póliza jurídica, su vigencia.
- Depósito: si la renta sube, decide si se ajusta el depósito, respetando los topes de tu estado. Ver depósito en garantía.
- Datos de las partes: domicilios, teléfonos, cuenta de pago.
- Ocupantes y uso: que sigan siendo los pactados.
Si eres inquilino
- Pide por escrito la propuesta de renta y la cláusula que la permite.
- Revisa si en tu estado hay tope al aumento.
- Pide que se reparen pendientes antes de firmar.
- Confirma si el depósito se mantiene o cambia.
- Lee el contrato completo, no sólo la página de la renta.
Avisos y plazos
Lo que más evita problemas es un calendario con tiempo de sobra. Una ruta práctica:
- Unos 60 a 90 días antes del vencimiento: el arrendador o asesor revisa historial y estado del inmueble y define su propuesta.
- Con la anticipación que marque el contrato: se envía por escrito la propuesta de renovación o el aviso de no renovación. Si el contrato no fija plazo, da al menos un margen razonable para que la otra parte se organice.
- Antes del vencimiento: se firma el convenio o el contrato nuevo, con el fiador.
- Si no habrá renovación: se agenda la entrega, la revisión de salida y la devolución del depósito.
Si administras varias rentas, anota cada fecha de vencimiento en un calendario único, como sugerimos en cómo administrar propiedades en renta.
Cómo redactar el aviso
Un aviso de renovación o de no renovación debe incluir el domicilio del inmueble, la fecha de vencimiento, la propuesta o la decisión, y un medio de contacto. Envíalo por un medio del que quede constancia y guarda el acuse.
Errores comunes
- Dejar que el contrato venza sin hacer nada y descubrir después que el fiador ya no responde.
- Subir la renta "porque ya venció" sin respetar el tope de tu estado.
- Firmar la renovación sin el fiador.
- Reutilizar el contrato anterior sin revisar si la ley cambió desde entonces, como pasó en Nuevo León en 2025.
- No dar aviso de no renovación por escrito y quedar en un arrendamiento por tiempo indeterminado sin querer.
Para revisar el resto de las cláusulas antes de firmar, usa la guía de cómo hacer un contrato de arrendamiento.