Fijar la renta es la decisión que más influye en cuánto tarda tu casa en rentarse y en cuánto ganas al año. Si pides de menos, dejas dinero en la mesa durante todo el contrato. Si pides de más, la casa se queda vacía y cada mes sin inquilino te cuesta una renta completa. Esta guía te da un método para calcular el precio con datos de tu zona y para revisar si la renta te conviene.
Por qué no hay una fórmula única
No existe una tabla oficial de rentas. El precio lo fija el mercado de tu colonia: lo que piden y aceptan dueños e inquilinos por inmuebles parecidos. Por eso el método más confiable es el de comparables, el mismo que usan asesores y valuadores como punto de partida.
Los índices publicados sirven como contexto. Por ejemplo, el Index de Inmuebles24 para Monterrey de enero de 2026, que se calcula con los anuncios publicados en ese portal, reportó para un departamento de dos recámaras y 65 m² una renta promedio de $24,969 al mes ($384 por m²), un alza anual de 1.1 % en su índice de renta y una rentabilidad bruta anual de 6.04 %. Son promedios de toda la ciudad basados en precios de anuncio: tu colonia y tu inmueble pueden estar muy por arriba o por debajo.
Paso 1. Junta de 5 a 10 comparables
Busca anuncios activos en tu zona y anota en una tabla:
| Dato | Por qué importa |
|---|---|
| Colonia o zona | La ubicación pesa más que casi cualquier otra cosa |
| Tipo (casa, departamento) | No compares casa con departamento |
| Metros de construcción | Permite calcular renta por m² |
| Recámaras y baños | Define a quién le sirve el inmueble |
| Estacionamientos | Muy valorado en zonas sin transporte |
| Estado y antigüedad | Remodelado o "para estrenar" se paga más |
| Amueblado o no | Cambia el precio y el tratamiento fiscal |
| Qué incluye | Mantenimiento, servicios, internet |
| Renta pedida | El dato que vas a ajustar |
| Días publicado (si lo sabes) | Un anuncio con meses sin rentarse está caro |
Descarta los anuncios muy distintos al tuyo y los que llevan mucho tiempo publicados. Si conoces asesores de la zona, pregúntales a qué precio se cerraron rentas recientes: el precio de cierre suele ser más útil que el de anuncio.
Paso 2. Calcula la renta por m² y ajusta
Divide la renta de cada comparable entre sus metros de construcción y saca la mediana (el valor de en medio), que se distorsiona menos que el promedio con un anuncio fuera de rango. Multiplícala por los metros de tu inmueble. Ese es tu punto de partida.
Después ajusta por lo que tu inmueble tiene de más o de menos:
- Suben el precio: remodelación reciente, cocina equipada, aires en todas las recámaras, estacionamiento adicional, seguridad, amenidades, cercanía a avenidas o escuelas buscadas.
- Bajan el precio: sin estacionamiento, piso alto sin elevador, acabados viejos, ruido, mantenimiento caro, poca luz.
- Incluye o no incluye: si el mantenimiento va incluido, súmalo a la comparación.
Haz ajustes moderados y escribe por qué hiciste cada uno. Si al final tu precio queda muy arriba de todos los comparables, probablemente sobreestimaste algo.
Paso 3. Revisa la rentabilidad bruta y neta
Además de lo que el mercado paga, conviene saber si la renta te conviene como inversión.
- Rentabilidad bruta = renta anual ÷ valor del inmueble.
- Rentabilidad neta = (renta anual − gastos − vacancia) ÷ valor del inmueble.
Ejemplo ilustrativo
Los números siguientes son inventados para mostrar el cálculo; no son precios de mercado.
| Concepto | Monto anual |
|---|---|
| Valor estimado del inmueble | $2,500,000 |
| Renta mensual: $14,000 × 12 | $168,000 |
| Rentabilidad bruta | 6.72 % |
| Predial | −$4,000 |
| Mantenimiento y reparaciones | −$12,000 |
| Seguro de la vivienda | −$3,000 |
| Comisión del asesor (un mes, una vez al año) | −$14,000 |
| Vacancia estimada (un mes) | −$14,000 |
| Ingreso neto antes de impuestos | $121,000 |
| Rentabilidad neta antes de impuestos | 4.84 % |
Faltan los impuestos: las personas físicas que rentan pagan ISR por arrendamiento (LISR, arts. 114 a 118, o RESICO si cumplen los requisitos) y, si rentan amueblado o un local, IVA. Pide a tu contador que haga el cálculo con tu régimen. Sobre la comisión, consulta cuánto cobra un asesor inmobiliario por una renta.
El costo de pedir de más: los días vacíos
El error más común es fijar el precio pensando en lo que el dueño "necesita" o en lo que pagó por el inmueble, no en lo que el mercado paga. Un ejemplo con los mismos números ilustrativos:
- Opción A: pides $14,000 y rentas en un mes.
- Opción B: pides $15,500 y tardas tres meses en rentar.
Con la opción B ganas $1,500 más al mes, pero pierdes dos meses adicionales de renta ($28,000). Necesitas casi 19 meses de contrato sólo para recuperar lo que perdiste esperando, y muchos contratos son de un año. Además, mientras está vacío pagas predial, mantenimiento y servicios.
Señales de que el precio está alto:
- Muchas vistas o mensajes, pocas visitas.
- Visitas que no se convierten en solicitudes.
- Todos preguntan si "hay negociación".
- Dos o tres semanas sin contactos serios.
Si ves esas señales, revisa precio, fotos y descripción, como explicamos en cómo publicar tu casa en renta.
El precio inicial también limita los aumentos
En algunos estados la ley limita cuánto puedes subir la renta en los siguientes años, así que el precio con el que empiezas importa:
- Ciudad de México: el aumento anual de vivienda no puede superar la inflación del año anterior (reforma de 2024 validada por la Suprema Corte en 2026).
- Nuevo León: el texto vigente consultado del artículo 2346 Bis permite un aumento al año de hasta 10 % de la renta mensual, firmando un nuevo contrato. En febrero de 2026 el Congreso aprobó otra reforma que cambia esas reglas, pero al revisar este artículo no estaba publicada. Revisa la versión vigente.
- Otros estados: revisa tu código civil; si no hay límite, lo que pactes en el contrato es la referencia.
Pacta la forma de aumento en el contrato desde el inicio. Más detalles en cómo hacer un contrato de arrendamiento.
Errores comunes
- Copiar el precio de un anuncio que lleva meses publicado.
- Comparar con inmuebles de otra colonia "porque está cerca".
- Sumar al precio el costo de tu hipoteca: al inquilino no le cambia lo que vale el inmueble.
- No restar mantenimiento, predial y vacancia al calcular lo que ganas.
- Bajar el precio demasiado tarde, cuando ya perdiste dos o tres meses.
Lista para fijar tu renta
- Tengo de 5 a 10 comparables parecidos en mi zona
- Calculé la renta por m² y la mediana
- Ajusté por ventajas y desventajas de mi inmueble, por escrito
- Revisé la rentabilidad bruta y neta con gastos reales
- Estimé cuánto me cuesta cada mes vacío
- Revisé las reglas de aumento de mi estado
- Definí cuánto estoy dispuesto a negociar
Si administras varias propiedades, revisa los precios cada vez que un contrato está por vencer; en cómo administrar varias propiedades en renta proponemos un calendario para hacerlo.