Muchas rentas se acuerdan con una llamada: "te dejo la casa, consígueme inquilino y te pago un mes". Funciona hasta que el dueño renta por su cuenta, aparece otro asesor con un interesado o nadie recuerda si el asesor podía bajar el precio. El contrato entre propietario y asesor existe para resolver esas preguntas antes de que surjan. Esta guía explica qué debe incluir.
Importante: esta guía es informativa y no sustituye la revisión de un abogado. La relación entre dueño y asesor la regula principalmente el código civil del estado, y algunos estados tienen además una ley para asesores inmobiliarios. Citamos el Código Civil Federal (CCF) como referencia y la ley de Nuevo León como ejemplo de regulación estatal.
Qué tipo de contrato es
En la práctica se le llama "contrato de comisión", "de exclusiva", "de intermediación" o "carta de autorización". La ley civil no tiene un capítulo llamado "contrato de comisión inmobiliaria", así que lo que importa es su contenido:
- Si el asesor sólo busca y presenta inquilinos, se parece a una prestación de servicios: las partes fijan de común acuerdo la retribución (CCF, art. 2606).
- Si el asesor va a celebrar actos a nombre del dueño (firmar el arrendamiento, recibir dinero), hay un mandato: el mandatario ejecuta por cuenta del mandante los actos jurídicos que éste le encarga (CCF, art. 2546). El mandato tiene reglas de forma propias, que vemos más abajo.
En Nuevo León, la Ley que Crea el Registro Estatal de Asesores Inmobiliarios incluye el arrendamiento entre las operaciones inmobiliarias (arts. 2 y 3), dice que la retribución es la que se pacte en el contrato, como porcentaje o cantidad determinada, y prohíbe el sobreprecio (art. 12). También sanciona ofrecer un inmueble sin el consentimiento escrito del propietario (art. 29, fr. I).
Exclusiva u opción
Es la primera decisión, y cambia cuándo se gana la comisión.
| Exclusiva | Opción (sin exclusiva) | |
|---|---|---|
| Quién puede rentar | Sólo el asesor u oficina contratada | Varios asesores y el propio dueño |
| Cuándo cobra el asesor | Normalmente, si se renta durante la vigencia, sin importar quién trajo al inquilino (si así se pacta) | Sólo si él presentó al inquilino |
| Lo que suele ofrecer el asesor | Más inversión en fotos, anuncios y visitas | Menos compromiso de promoción |
| Riesgo para el dueño | Quedar atado a un asesor que no trabaja el inmueble | Anuncios duplicados con precios distintos |
| Riesgo para el asesor | Invertir en promoción y que el dueño termine la exclusiva antes de tiempo | Que el dueño cierre directo con su prospecto |
Si pactan exclusiva, escribe qué se compromete a hacer el asesor (por ejemplo, reportes cada dos semanas) y cómo puede terminarse antes si no cumple.
Qué debe incluir el contrato
Partes e inmueble
- Datos del propietario y documento que acredita la propiedad. Si hay copropietarios, la firma o autorización de todos (CCF, art. 2403).
- Datos del asesor, y en su caso de la oficina, su RFC y, si el estado lo exige, su licencia o registro.
- Domicilio y descripción del inmueble.
Condiciones autorizadas para rentar
El asesor sólo puede ofrecer lo que el dueño autoriza. Deja por escrito:
- Renta pedida y renta mínima que el dueño acepta.
- Depósito, garantía (fiador, póliza, otra), plazo mínimo.
- Mascotas, uso permitido, si se renta amueblado.
- Requisitos y documentos que se pedirán al inquilino (ver cómo investigar a un posible inquilino).
Vigencia
Fecha de inicio y de término, y qué pasa al vencer (si se renueva sola o no). Agrega un periodo de protección: si en cierto tiempo después de terminar, el dueño renta a alguien que el asesor presentó y registró por escrito, el asesor cobra. Sin ese periodo, la exclusiva se puede esquivar esperando a que venza.
Comisión
- Monto o fórmula, si incluye IVA y quién la paga.
- Qué hecho la genera: firma del arrendamiento, entrega de llaves o primer pago.
- Plazo y forma de pago.
- Qué pasa con renovaciones o si el contrato de arrendamiento se rompe pronto.
Los esquemas habituales y el tema fiscal están en cuánto cobra un asesor inmobiliario por una renta.
Facultades: qué puede hacer el asesor
Esta es la parte que más se omite. Marca expresamente cada una:
- Tomar fotos y publicar el inmueble (dónde).
- Poner lona o letrero.
- Tener llaves y mostrar el inmueble.
- Recibir solicitudes y documentos de interesados.
- Negociar renta y condiciones dentro de los mínimos autorizados.
- Preparar el contrato de arrendamiento.
- Firmar el contrato a nombre del dueño (requiere poder; ver abajo).
- Recibir depósito, primera renta o rentas mensuales (y cómo las entrega al dueño).
- Hacer la entrega del inmueble con inventario.
Firmar a nombre del dueño. Para eso hace falta un mandato con la forma que pida el código civil del estado. En el CCF, el mandato debe otorgarse en escritura pública o en carta poder firmada ante dos testigos y ratificada ante notario u otra autoridad cuando es general, cuando el interés del negocio supera cierto monto o cuando el acto debe constar en instrumento público (art. 2555). Lo más sencillo suele ser que el dueño firme el arrendamiento; si no puede, consulta con un notario qué poder necesitas.
Cobrar dinero. Si el asesor recibe la renta o el depósito, define a qué cuenta, en qué plazo se entrega al dueño y qué comprobante se da. Lo más limpio es que el inquilino pague directo a una cuenta a nombre del propietario. En Nuevo León la ley de asesores obliga a rechazar pagos anticipados o depósitos que no puedan respaldarse con factura o recibo fiscal, salvo los previstos en el contrato de adhesión registrado (art. 10, fr. VIII).
Datos personales
El asesor recibirá documentos de interesados. El contrato debe decir quién es responsable de esos datos, para qué se usan, cómo se guardan y qué se hace con ellos al terminar.
Terminación
Cómo termina antes de tiempo cada parte, con cuánto aviso, y qué pasa con anuncios, llaves y documentos.
Colaboración entre asesores
Si el contrato permite compartir el inmueble con otros asesores, agrega:
- Que el asesor contratado sigue siendo el responsable frente al dueño.
- Cómo se reparte la comisión (el acuerdo entre asesores no debe costarle más al dueño).
- Que el asesor colaborador no puede contactar al dueño para cerrar por fuera.
- Que todos respetan las mismas condiciones autorizadas y el mismo precio.
Entre asesores, un acuerdo escrito corto (inmueble, reparto, quién hace qué, quién cobra y cuándo paga al otro) evita la mayoría de los conflictos.
Ley antilavado: cuándo aplica a las rentas
La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI) considera actividad vulnerable la constitución de derechos personales de uso o goce de bienes inmuebles por un valor mensual superior a 1,605 veces la UMA diaria (art. 17, fr. XV). El aviso a la autoridad es obligatorio cuando el monto mensual alcanza o supera 3,210 veces la UMA.
Con la UMA vigente desde el 1 de febrero de 2026 ($117.31 diarios), eso equivale a rentas mensuales de alrededor de $188,283 para identificación y $376,565 para aviso. Es decir, aplica a rentas muy altas, como algunas residencias, locales u oficinas, no a la mayoría de las rentas de vivienda.
La fracción XV se refiere a quien constituye el derecho de uso o goce, es decir, al arrendador. La fracción V, que menciona la intermediación, habla de operaciones en las que se involucra la compra o venta de inmuebles. Si participas en rentas cercanas a esos montos, consulta con un especialista en prevención de lavado de dinero qué obligaciones tienen tú y el propietario.
Errores frecuentes
- Autorización verbal y nada por escrito.
- Exclusiva sin plazo ni compromisos del asesor.
- No fijar renta mínima ni condiciones, y que el dueño desconozca lo negociado.
- Dar a entender que el asesor puede firmar sin poder.
- Recibir dinero en efectivo o en cuentas personales sin recibo.
- No prever el periodo de protección.
Con el contrato firmado, el siguiente paso es el arrendamiento con el inquilino: revisa cómo hacer un contrato de arrendamiento y, para el anuncio, cómo publicar tu casa en renta.